兰州疯涨之后不会猛跌

2019-08-16 19:36:51 来源: 潜江信息港

  刘义 近年来,兰州市的房地产市场取得了长足的发展,住房消费已成为兰州居民总体消费中一个为重要的部分。随着兰州市作为西部地区中心城市的吸引力和幅射力的逐步增强,投资和居住环境的不断改善,来兰州投资置业的外地居民会不断增多,这些都为兰州房地产市场带来新的需求,并将不断扩大。回顾2007年,兰州市房地产市场经历宏观经济和宏观政策的"洗礼",消费者、开发商、政府都在悄悄地"变脸";刚刚开始的2008年,兰州市房地产市场又将以怎样的变化和发展呢?

  2007年:每平米房价上涨1000元 2007年是兰州房地产市场高速发展的一年,上半年兰州市房地产开发投资完成24.99亿元,同比增幅10.02%;商品房竣工面积4 . 9万平方米,其中住宅竣工面积 4.5万㎡,同比46.2 %,从数据显示兰州地产业发展较为迅速。这一年,兰州市的房价一路猛涨,特别是市中心区、安宁和雁滩板块的房价更是疯涨,价分别达到了7000、5000和4 00元/平方米,创造了近几年来兰州楼市的新高。 2007年兰州市房价平均上涨约1000元/平方米,其中上半年上涨了600元/平方米,是过去几年中兰州房价上涨为迅猛的一个阶段。 据国家统计局甘肃调查总队资料显示,2007年10月份,兰州市房屋销售价格指数同比上涨7. %,创2004年以来历史新高。房屋销售价格环比上涨2.4%,涨幅与上月提高了0.9个百分点。 近年来,兰州的中心区以外的楼盘已作为兰州房地产市场的主体部分出现,而其中大部分处在雁滩和安宁板块。2007年在几大房地产板块中,以雁滩版块居首,涨幅,其次为黄河河北、城中和安宁版块,在个别楼盘表现来看,由于"安宁庭院"入市价格的拉动,导致整个安宁版块的价格大幅上涨。并且今年在传统意义上城中板块优势地段高房价的局面已不存在,相反的,由于具备良好环境优势,雁滩版块和安宁版块的价格直逼甚至超过了城中。 2007年度兰州市场房地产供应量共计:.12平方米,分月供应量见表2。上半年兰州市房地产开发投资完成24.99亿元,同比增幅10.02%。商品房竣工面积4 . 9万平方米,其中,住宅竣工面积 4.5万㎡,同比46.2 %,数据显示兰州地产业发展较为迅速。 2007年年中开始,在一场场天价"拿地"风波中,兰州楼市格局悄然变化。在兰州的土地拍卖会上,本地房地产企业中除了天庆、仁恒、天正、倚能、雁京等少数实力房地产企业外,大部分陷入拍卖会上难以举牌的尴尬;而外来房地产企业如"普天"等已当仁不让地成为主角,并不断扩大战果。目前,随着房价的稳步升高,土地随之成了抢手货。而令兰州本土地产商为难的是,拿不到地,很可能会被淘汰出局,但多拿了地,又意味着要承担诸多风险。 在供给大幅增长的同时,2007年的需求呈现爆炸式增长局面,这主要是因为大量2005、2006年因政策因素观望的未成交的需求在2007年同时集中释放,造成整个市场供不应求异常火爆的局面。加上近几年西部大开发带来的市场契机,多数浙、闽、广外地经商者蜂涌至兰州,这部分群体也给兰州楼市平添了一份市场份额。兰州楼市商品房的 0%被来自外地购房者消化,成为兰州房地产消费的现实。2007年兰州市房地产市场成交量如表 所示: 从需求的构成来看,自住型住宅需求仍然是市场的主体,在2007年不断攀高的房地产价格下,投资型客户普遍持较谨慎的态度,加上兰州市场历来投资比重较小,因此对市场需求的构成影响不大。 2008年:降价可能只是奢望 房地产行业作为国民经济的支柱型产业,对宏观经济发展的贡献大,同时受到宏观经济影响的程度很深。宏观经济虽然发展偏快,但是总体形势较好。预计未来数年GDP仍然会持续高速增长。CPI指数在2008年很有可能继续处于高位,所以利率也必定会持续走高。除了利率的上升以外,GDP的高速增长和CPI的高位运行,都将有可能刺激人们对房屋的需求,也很有可能推动房价的继续上涨。

  需求层面 喜忧参半 2007年的销售状况过好,导致房地产销售价格急剧增长,各项目年初年底价差都在1000元/平方米左右,这样大幅度的价格变化,必然再度伤害市场购买愿望。 2007年的购买需求释放过快过于集中,导致购买行为的不理性因素增多,在一年的整理后,购买行为回归理性,2007年的跟风现象将大大减弱。 2008年兰州市区人口迁移累计预测42.17万人,暂住人口数为2 . 5万人,其中一年以上达9万人;2008年底城镇化水平预测在70%左右。城市人口的大幅度增加迅速扩大了城市房地产需求量。 80后年轻一代婚房准备也将会带动兰州楼市的市场需求,2008奥运会在北京将要举办,大部分的年轻人倾向于这个很有标志性的年份,把婚礼定在2008年来象征自己爱情性的纪念意义,结婚必定备房,婚房的购置将驱动今年兰州楼市需求增加。 供给层面 大幅增长竞争激烈 仅仅计算前期开工的新项目,就可以发现,进入2008年后,兰州经济增长以房地产为龙头的架构将受到挑战。尤其据悉到明年兰州市受审批等因素影响将有积压的70多个项目集中上市,新开工项目数量较2007年有了大幅的增加。再考虑到历史楼盘的后续开发,我们可以发现兰州楼市进入2008年后,将呈现开工量大幅增加、项目竞争更加激烈的态势,必将会造成房地产市场激烈竞争局面。 兰州地产仍有空间 房价可能不会降价 中国2004年房屋售价上涨9.7%,2005年上涨7.6%,2006年上涨5.5%,2007年上涨达9%以上,近四年的平均增长率估计在8%左右。 外汇储备持续大量增加给国内注入大量资金,导致国内银行体系流动性充裕,加剧了流动性过剩,增加对房地产和股市的需求,继续推高了房价和股市。 兰州城镇居民人均居住面积约为26平方米,而房地产业发展到 5~40平方米才会达到顶峰,在这之前都会迅速发展,所谓中国房地产的"拐点"远未到达。买房子仍不失为目前的投资品种。 市政持续投资改善环境,有利于房地产市场发展。兰州将建设成为环境宜居城市,兰州市计划从2007年开始用三年左右的时间形成以黄河风情线为重点、独具特色的城市夜景观;将规划建设城市道路外环100里绿色环带和园林绿化长廊。 保障性住房供应会增加,但是由于供应的目标群体不一样,所以近几年对兰州市商品住房价格不会产生太大影响。 根据兰州房地产市场多种因素分析,在目前供求两旺的情况下,兰州的房价总体上说可能不会出现降价。 (作者系兰州交通大学房地产研究所所长)

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